| Шаг | Что происходит |
|---|---|
| 1 | Заказчик и подрядчик подписывают договор строительного подряда: предмет, смета, срок, результат |
| 2 | Банк открывает эскроу-счёт. Деньги (свои или ипотечные) вносятся на счёт и замораживаются |
| 3 | Подрядчик строит за свой счёт или на проектное финансирование банка |
| 4 | Дом сдан и передан заказчику → банк раскрывает эскроу и перечисляет деньги подрядчику |
| 5 | Если подрядчик не построил в срок — деньги возвращаются заказчику |
Банк смотрит не на обещания, а на документы. Обычный минимум: договор подряда с существенными условиями, смета с разбивкой по конструктивам (а не «дом под ключ — 9 млн»), проект дома или планировки с площадями, схема размещения на участке (СПОЗУ), подтверждение прав на участок и сроки работ.
| Документ | Что в нём проверят |
|---|---|
| Договор строительного подряда | Предмет, твёрдая цена, срок начала и окончания, порядок сдачи |
| Смета | Разбивка по этапам и конструктивам, соответствие рыночным нормативам |
| Проект / планировки | Площади, этажность, состав помещений |
| СПОЗУ | Посадка дома на участке, отступы от границ |
| Права на участок | Выписка ЕГРН, ВРИ допускает жилой дом |
| Уведомление о строительстве | Согласование администрации (см. уведомление) |
Планари собирает этот пакет автоматически: смета по укрупнённым нормативам с разбивкой, планировки с площадями, схема посадки дома с отступами — в одном документе.
Специальный счёт в банке, на котором деньги заказчика заморожены до сдачи дома. Подрядчик получает оплату только после того, как построил и передал дом. Если не построил — деньги возвращаются заказчику.
Механизм введён 186-ФЗ для ИЖС по договору строительного подряда и применяется в сделках, которые идут через банк, — в том числе при ипотеке на строительство. Конкретные условия уточняйте в своём банке.
Да, если вы строите сами, эскроу не нужен. Он касается сделок с подрядчиком через банк.
Договор подряда с твёрдой ценой и сроком, детализированную смету, проект или планировки, схему посадки дома на участке и подтверждённые права на участок.