| Что проверить | Где | Риск, если не проверить |
|---|---|---|
| Категория земли + вид разрешённого использования (ВРИ: ИЖС/ЛПХ) | выписка из госреестра недвижимости (ЕГРН), кадастровая карта Росреестра | на землях с/х или без ИЖС дом не зарегистрировать |
| Уточнённые границы (межевание) | кадастровая карта | спор с соседями, наложение границ |
| Обременения, аресты, залог | выписка ЕГРН | сделку оспорят, участок под арестом |
| Охранная зона ЛЭП / газ / вода | кадастровая карта Росреестра (слои охранных зон) | строительство запрещено, снос |
| Приаэродромная территория | кадастровая карта Росреестра / правила застройки (ПЗЗ) | лимит высоты дома, запрет |
| Подключение к сетям (свет, газ, вода) | запрос в сетевые организации | дорогое или невозможное подключение |
| Сведения | Где | Цена |
|---|---|---|
| Границы, площадь, категория земли, вид разрешённого использования | публичная кадастровая карта по номеру участка | бесплатно |
| Охранные зоны и зоны с особыми условиями | там же, отдельными слоями | бесплатно |
| Кадастровая стоимость | кадастровая карта, справочные сервисы | бесплатно |
| Собственник, обременения, аресты, залог | выписка из ЕГРН | платно, пошлина |
| История переходов права | расширенная выписка ЕГРН | платно |
Порядок разумный такой: сначала бесплатно смотрите по кадастровому номеру, что за земля и не задета ли зонами, и только если участок нравится — заказываете выписку и проверяете собственника с обременениями.
Номер вида 71:09:020101:5909 читается слева направо: первые две цифры — код региона, дальше район, затем квартал, и последнее число — сам участок. По этому номеру участок находится на карте, и по нему же проверяются все ограничения. Если номера нет, участок можно найти по адресу, но точнее искать именно по номеру: адреса у земельных участков часто оформлены неполно, а у номеров вида «…:ЗУ1» адреса нет вовсе.
| Что видно | Чем грозит |
|---|---|
| Категория «земли сельхозназначения» без нужного вида использования | жилой дом не зарегистрировать |
| Границы не установлены | реальная площадь и форма могут отличаться, споры с соседями |
| Участок целиком в охранной зоне ЛЭП или газопровода | строить нельзя, снос за свой счёт |
| Водоохранная зона у реки или озера | ограничения по стройке и канализации |
| Приаэродромная территория | ограничение высоты, иногда полный запрет |
| Аресты и запреты на регистрацию | сделку не зарегистрируют |
Часть ограничений не отменяет покупку, а меняет цену и проект: например, охранная зона по краю участка просто уменьшает пятно застройки. Чтобы это увидеть, нужно наложить зоны на границы и посмотреть, что осталось под дом.
Введите кадастровый номер — покажем, что говорит реестр именно про вашу землю: категорию и вид использования, можно ли строить дом, отступы и допустимое пятно застройки.
На Публичной кадастровой карте Росреестра : границы, площадь, категория земли, вид разрешённого использования (ВРИ), охранные зоны. Наш сервис собирает это в паспорт участка.
Категорию земли и ВРИ (ИЖС), границы, обременения и охранные зоны — последние запрещают стройку.
Да. Границы, площадь, категория земли, вид разрешённого использования, кадастровая стоимость и охранные зоны смотрятся по номеру участка бесплатно. Платить нужно только за выписку из реестра — она показывает собственника, обременения и аресты.
Собственника, обременения, аресты и залог, а расширенная — историю переходов права. Это единственный способ убедиться, что продавец действительно вправе продавать участок.
По адресу поиск работает, но менее надёжно: адреса у земельных участков нередко оформлены неполно. Кадастровый номер есть в документах на участок и в объявлении о продаже — просите его у продавца.
Юридически да, запрета нет. Но границы не установлены, значит фактическая площадь и конфигурация могут отличаться от заявленных, а спор с соседями придётся решать уже вам. Разумно закладывать стоимость межевания в цену сделки.